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先租后让! 温岭创新土地供应方式
    | 发布时间:2019-01-18 14:13:04

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  2018年11月17日,温岭市城西街道一块总计27.55亩的土地,在浙江省土地使用权网上交易系统上挂牌出让。在出让公告的备注栏中,醒目地注明:这是“先租后让”的工业用地项目。

  2018年年初,温岭市结合“标准地”改革创新,探索工业用地“先租后让”模式。台州市委常委、温岭市委书记徐仁标说:“通过精准供地,破除了土地要素供给瓶颈制约,大幅降低企业用地成本,有效改善营商环境,为留住优质企业、助推民营经济高质量发展腾出了更大空间。”
 
  牵好“红线”
 
首宗“先租后让”工业用地挂牌出让签约现场.jpg
首宗“先租后让”工业用地挂牌出让签约现场
 
  近年来,温岭市工业用地供给紧缺带来的瓶颈效应日益凸显。一方面,高企的地价导致企业用地成本不断增加,直接影响当地招商引资、战略新兴产业培育以及实体经济发展;另一方面,需要用地的优质企业很难拿到土地,降低了土地利用效能。
 
  如何破解企业工业用地难、用地贵、用地慢等问题,让土地节约集约利用、效益最大化?
 
  2017年9月,温岭出台了《关于工业用地先租后让促进土地节约集约利用的实施意见(试行)》,鼓励辖区范围内10亩以上的工业用地,采用“先租后让”供地方式。
 
  所谓工业用地“先租后让”,是指通过盘活存量土地,由土地使用者与国土部门签订租赁合同,再与所在镇(街道)、管委会签订投资开发协议,把工业用地资源租给优质企业或增资扩产企业,在一定租聘期内达到约定的固定资产投资强度、建设容积率、亩均产出、亩均税收等投入产出条件后,再缴清土地出让价款,最终以出让方式提供给土地使用者。
 
  2018年1月,首宗“先租后让”工业用地挂牌出让成功。位于箬横镇中库村、水岸村的三块土地以总价4410万元,被三家温岭企业竞得。
 
  地块在挂牌竞拍时,设置了竞标“门槛”。除生产技术要求和行业类别有一定限制外,相关指标也有“及格线”,如企业投产后需连续3年每亩土地产出率不少于500万元、每亩土地税收不少于40万元。
 
  “先租”降本
 
建设中的箬横镇帽业园区.jpg
建设中的箬横镇帽业园区
 
  “总面积4000多平方米的新厂房,最迟2019年年底建成投用。”温岭市妮珂芙服饰有限公司负责人江晓荣正在查看厂房进度。2018年年初,他以780万元的总价拍得园区内9亩工业用地。为筹集这笔买地钱,老江东借西凑,甚至压缩了设备采购的资金。
 
  自从尝试工业用地“先租后让”后,江晓荣不需一次性支付780万元。他说:“前期6年,每年支付租金十几万,资金宽裕了,企业也有了缓冲期。”于是,他重新规划设计厂房,邀请专业设计团队打造,厂房建设资金增至400多万元,2018年又投入200多万元买进了一批自动化设备。
 
  在工业用地“先租后让”模式中,温岭将工业用地出让分成前期租赁和后期出让两个阶段,租让总年限设定为50年,其中租赁年限为6年,出让年限为44年。租赁期间,企业只需缴纳相应租金。待租赁期满,企业在技术、投产等方面逐渐稳定后,再补齐后期出让金。

  考核倒逼
 
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全域改造工业园区(效果图)
 
  尽管“先租后让”能省下一大笔钱,但并不意味着拿地企业高枕无忧。相反,真正的考验才刚刚开始。
 
  同在箬横的浙江一征机械有限公司,在2018年年初以每亩170万元的价格拿下了9亩土地用于工业厂房建设。在厂房开建的同时,企业负责人徐荣方就已经在筹划扩大再生产计划了。
 
  “投资1000多万元的新能源电动齿轮项目即将上马,远期还将投入3000万至5000万元开发机械手项目。”徐荣方说,企业摘得土地后,项目还得接受综合评估,“不合格”者将面临淘汰。“这就要求企业将土地用于实业,倒逼企业跑起来,产生裂变效益。”
 
  温岭对“先租后让”引入项目进行动态跟踪及分类管理:
 
  ◆项目竣工投产且达到合同约定的投资开发要求的,在租赁期满前3个月,以协议出让方式确定土地使用权人,办理出让手续。
 
  ◆如未达到投资开发协议要求,允许续租1次,续租期限不得超过1年,年租金按前期平均年租金缴纳,待评估合格后再办理出让手续。
 
  ◆如租赁期满未续租或续租期满,土地使用人未达到建设、投资、税收等相关要求,政府有权无偿收回土地使用权。
 
  这意味着优质企业项目工业用地困境得到了解决,工业用地“先租后让”模式,还确保了土地资源要素由低质低效领域向优质高效领域集中。“未达标即收回土地”,更有效解决了“囤地炒地”、无序转让、私自改变用途、高价出租等行为,使资源配置效率不断提高。

来源: 《今日浙江》杂志    | 作者:吴敏力 毛海挺    | 编辑:赵晓霞    


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