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久华:地价上天了,房价会跟着上天么

在中国长达十几年的房地产大牛市中,不断涌现的“地王”们成为了房价高速增长的见证者。“地王”疯狂的报价一次次刷新人们对房价的感知,引来无数的诟病与争论。但市场的发展又往往残酷地验证了地王们才是对的。

在经历了2014/2015年的市场低迷之后,地王们最近又强势回归,信达地产以3.7万/平米的楼板价拿下上海郊区的顾村地块,媒体上有估计称该地块开发后的成本将至少为5.6万,要以接近7万价格出售才能获利。

无独有偶,6月以来短短几天全国一二线城市已出现7宗地王;5月全国一、二线城市土地出让溢价率也达到了110.39%、69.28%,价格涨幅惊人。

地王为何频现?

事件的发生总有其规律,地王的量产也不是偶然。虽然目前大家对全国房地产市场的短期并不太乐观,但对于核心一二线城市的市场前景,看法仍存在分化。而近几个月一二线城市房价的暴涨增强了多头的信心,加上一二线城市供地日渐稀缺,有地产商愿意开出高价也是正常现象。

而本轮的地王们主要是央企系地产公司,他们的特点在于:融资成本极低,业务分布广、联动强,对规模扩张的追求常常超过盈利考量。许多评论中对地王的盈亏平衡测算其实忽略了这些因素。

以信达地产为例,其母公司信达资产管理公司发行债券融资的成本在4%以下,远低于中小房地产商承受的10%以上资金成本。如果一个项目三五年开发下来,利息成本的差距就很大了。

同时信达有巨量的不良贷款处置业务,不良贷款的抵押品主要是房地产。因而以高价拍下地块,也可能有利于其周边业务的联动获利(就像《美人鱼》中不计代价拍地的商人一样)。

然后对于部分国企,即使没捞到什么利润,规模增长本身也是好事情,就算亏一点也可以接受,这跟民营企业非常不同。

最后,近期也有评论文章揭秘称:若地方政府和地产商已私下定好协议价格,那么无论拍卖出什么价格,最后地王都会获得补偿的——这样的“揭秘”其实很难证实或证伪。

不过可以肯定的是,信达地产并不需要将顾村的房子买到7万才能获利,地王们高价拿地自有其逻辑。

地王是房价风向标吗?

从理论上来说,地产商依据对未来房价的预期给出土地报价,因而有人将其作为房价的风向标。

然而实际上,大部分地产商并不能在房价转向之前提前反应,房价泡沫的顶峰往往伴随着核心城市地价的一飞冲天。

以日本1990年的地产泡沫破裂为例:其6个主要城市的地价从1985年开始加速暴涨,实现了5年3倍的飞跃,而其他城市的地价只上涨了一半左右。甚至房价于1990年达到顶峰开始下降后,地价在1991年还继续上扬并最终达到顶峰。

这跟股票市场的牛熊转换是一个道理:其实大部分机构投资者也无法预测市场的顶在何方,对利润的贪婪与对市场的迷恋使大部分机构投资人也被套在市场顶部。

类似地,要期待地产商通过地价提前反映房价拐点,其实是行不通的。只要顶部还没有被确认(即使正在发生),地产商也仍会根据以往的房价涨幅来计算能承受的土地价格。

投资过股市的人应该会有这种体会:市场的顶部是事后才知道的,人们在当时并不知情。乐观和贪婪冲淡了危机意识,只有看到自己手中的财富一天天缩水,才会在某一天猛然醒悟发生了什么。

这在房地产市场同样适用。要判断未来的变化,需要独立客观地考察全市场的状况,不能以历史定论未来,也不能盲从大玩家的判断。

未来走向何方?

舆论的哗然,其实反映了民众对房价飞速上涨的感叹。无论地王的账本是怎么算的,近期地价上涨是确定无疑了。那未来地价/房价将会走向何方?

从近期的迹象来看,一二线城市的房地产市场其实已经开始降温。销量方面,十大城市5月份的销售面积比4月下降4.7%,比3月下降13.3%;售价方面,上海北京的房价增速趋缓,之前上涨最快的深圳房价已开始下跌。

而上海也率先实施房地产金融宏观审慎管理,对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理。

因此,笔者认为,短期内房地产市场会逐渐走平。

从中长期来看,房地产市场无疑已经是强弩之末。笔者在之前的文章中亦论述过相关原因。房地产市场的长期制约因素在于人口结构的改变,而中期的制约因素在于巨量的库存。

从下图可以看到,全国房地产的新开工面积一直大于商品房销售面积,意味着库存一直在积压着。这种库存积压表现为房屋施工面积(即正在施工的房屋)在不断增加(已竣工待售的房屋反而是其次)。这些正在施工的房子够卖6年左右,加上待开发土地和待售房屋已超过80亿平米,要7年才能卖完(前提是没有新开工)。

实际上,即使今年前4个月一二线城市地产销售火爆,商品房销售面积仍然小于新开工面积,库存远未开始去化。

房价上涨能带动房屋销售,但难以带动库存去化。主要原因在于:房价上涨不仅刺激购房者出手,也刺激地产商不惜代价开工新项目,地王现象就是他的结果。

中国最大的过剩产能不在钢铁煤炭,也不在水泥玻璃,而是在房地产。以房屋均价6000计算,库存价值已接近60万亿元,相当于中国一年GDP,超过居民总财富(除地产外)的一半。而每年的房屋供应仍在高位徘徊,超过房屋需求万亿元以上。

房地产的涨跌周期特别长,欧美有研究认为是18年一个周期,涨13年跌5年。而碰上快速城市化的东亚国家,这个周期就更长了,往往跨越一两代人的时间。

太长的上涨周期让许多人不再相信看空楼市的观点,人们笑谈这么多年来对自己最好的其实是一直劝人买房的房产中介

但是,这并不能不说明上涨周期没有尽头。

房价上涨周期最后阶段的特征,往往是核心城市的疯狂上涨。在周期出现转向迹象时,非核心城市会首先露出端倪,从而引导资金涌向看起来更为安全的核心城市,导致核心城市房价短期大幅上涨。这有些类似于股市到顶前大蓝筹股的暴涨。

世界上没有只涨不跌的市场,在经济下行期,政府也不会容忍地价无限制上行,苏州土地拍卖限价的措施已经出台。

如果房价不能持续前些年的高速上涨,地王们的算盘很可能就要落空了。

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