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合适的定位,窝趣公寓项目收益持续上涨
发布时间 | 2022-12-23 16:36:24    

拿到一处好物业,做什么生意最合适,需要通过科学的分析,让项目变成最合适的产品,获得良好的收益与资产增值。

合适的定位,项目收益持续上涨

这样的例子在窝趣公寓有很多,合适的定位为项目带来良好的收益,在疫情期间收益依然收益,很好的帮助投资人降低了风险。

窝趣公寓某项目周边以小工厂居多,所以周边大部分是供工厂职工居住的农民房,但是投资人将目光瞄准到项目3公里内的汽车城,以汽车城的工作人员为主要目标群体,设计出一套适合这类群体居住的长租公寓。窝趣公寓接手后正值疫情出现,而项目的出租率却在3个月后上涨了45%。

窝趣公寓某项目原本是以蓝领群体为主的普通出租屋,经过市场调查,发现周边写字楼的白领群体也有租房的需求,但是附近并没有能够满足这类人群的出租房,这是一片空白的市场。项目投资人经过核算后确定提升产品后能够进一步提升项目收益,自己运营一段时间后对收益不满意,因为要满足白领群体租房的需求,除了提升产品质量外,还需要配置相应的服务,进而项目投资人决定与窝趣公寓合作。托管给窝趣公寓后,虽受疫情封路的影响,但是项目依然还预售期内达成满房目标,平均房价较托管前提升了48%。

窝趣服务式公寓某项目前身为普通公寓,经过调研发现周边存在高端酒店及经济型酒店,但是缺乏中端服务式公寓,且机场的旅客非常需要这样的住宿产品,因此加盟了窝趣服务式公寓。窝趣公寓接店后于2019年元旦开业,用了三个月时间,营收提升4倍,经过1年的运营,经营情况再次向上跃进一大步。

全产品策略,满足各种投资需求

针对不同的商圈与物业,窝趣公寓开发团队将会根据商圈特点、物业条件等因素,通过专业评估和测算,为物业匹配最合适的窝趣公寓产品。除了地理位置,还要考虑不同产品在经营方面的差异及投资额及投资回报。

三步进行预算编制,找到最适合项目的定位

1.消费水平

分析项目所在地或周边的发展规划,预估项目租客目前及未来消费水平的变化。

2.目标客群

对周边客群进行分析,按类别区分,评估所占的比例及客源通勤方式。

由于客群庞大,一个项目不可能全部覆盖,要与周边竞品成为朋友,所以下一步是对1KM内竞争对手分析,计算客群被瓜分的情况,预估可抢占哪些客群。

3.投入产出

以窝趣公寓为例,公寓项目投资的造价构成包括:

毛坯物业房间基础装修:砌砖,墙地面,排给水,强弱电,门窗,厨房,卫生间等硬件装修。

家具及软装:衣柜桌椅,沙发,床垫,窗帘等。

电器及设备:空调,电视,冰箱,洗衣机,热水器,抽油烟机等。

筹建及开办费用:品牌费用,设计及工程指导,系统安装,筹建预售,人员招聘培训等。

消防及证照:喷淋、烟感、消防水泵、报警主机、消火箱、灭火器材等,开业前证照办理。

大堂及公区:综合社区大堂,其他公区区域。

不同物业基础状况、施工条件、产品定位有较大区别。

从3个角度进行分析后,进行项目投资的预算编制,找到最适合项目的定位。

 

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来源:东方网    | 撰稿:辛文    | 责编:谷晟    审核:张渊

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