原本看着和气友善的租客突然变了脸，不仅拖欠房租还骂起了人，这让身为房东的王女士有些生气。

　　半年前，王女士将家中一个闲置的商铺租给了小李，双方约定租期一年，租金每月按时支付。“小李是我朋友介绍过来的，刚接触的时候给人感觉非常善良，我就说给他免掉两个月的租金，让他有时间能够装修。”王女士说，让她没想到的是，在商铺装修好营业到现在已经有四个月的时间，小李只支付了两个月的租金，剩下两个月租金一直在拖欠。

　　上个月开始，王女士就多次催促小李，要求他按时支付租金，可转眼间又一个月过去，小李依旧敷衍王女士。“他一直说很快会给我转账，但一直没有实际行动，还跟周边商铺的店家说我坏话。”王女士对此越想越气。

　　为此，王女士找到湖州晚报“法律帮帮团”栏目向律师求助，咨询在这种情况下，如果他不支付租金，可以停水停电、锁门吗？同时免租期内的房租还能要回来吗？

　　律师解读：

　　如果租客拖欠租金，房东究竟该采取什么措施呢？

　　首先应当遵从合同内容的约定来综合判断，如果双方在合同中约定了一方违约时，守约方可以采取的救济手段和措施，那么守约方可以在不违反法律强制性规定的前提下，依约行使自己的权利。

　　但是如果合同没有约定，那么出租人就要慎重选择维权手段。

　　本案中所提到的停水停电以及锁门的行为都不是督促承租人交租的最佳方式，特别是针对经营性用房，停水停电、锁门会对生产经营造成较大影响，甚至会产生超出预期的损失，同时还会激化双方之间的矛盾。

　　因此建议出租人应当进行事先书面催告并给出合理的宽限期，确保停水停电以及锁门等行为给承租人造成的影响在合理的限度内。

　　其次，免租期是在承租商铺或其他经营性用房的租赁合同中普遍存在。指的是承租人在承租房屋后，根据经营需求，对租赁物进行装饰装修、前期布置的期限。在免租期内，承租人不支付租金，但一般要承担该期间房屋的水电气费和物业费，具体情况还是要看双方的约定。

　　一般来说，有的合同中虽然约定了免租期免交租金，但是同时也可能会约定若在承租人违约导致合同提前解除的情况下，免租期的租金需要全额补足。

　　或者虽然合同没有约定补交免租期的情形，但是合同因承租人违约解除，出租人就存在免租期没有收到租金的损失。这两种情况都会导致承租人可能最终会承担支付免租期相应租金的法律责任。

　　在此也提醒广大市民，在出租房屋时要注意以下内容。

　　在合同中根据租赁物的特性和自身需要，约定双方的权利义务，主要包括明确租赁物的交付标准、租金标准、租金支付期限、约定租赁期内租赁物的维修义务方、租赁合同解除或期限届满时保证金的退还以及在何种情况下属于违约行为，何种情况下守约方享有合同解除权等，同时双方应做好水电燃气交割，避免后续矛盾的发生。

来源： 湖州在线    | 撰稿：记者 王艳琦    | 责编：周宣印    审核：张渊

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