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杭州地王猜想:土拍重回价高者得,谁将率先破纪录?
发布时间:2023-11-15 09:34:48    

   11月9日,杭州2023年十三批次涉宅地挂牌,全城取消土地限价,竞价方式重回“价高者得”。很多人看到土拍新规的第一反应是:地王要重出江湖了!

  那么,未来一段时间,杭州会有地王诞生吗?如果杭州诞生新地王,最有可能在哪些板块?

  杭州历史涉宅单价地王,是凤起潮鸣

  Top10里80%在钱二

  翻开杭州土拍史,单价地王(涉宅)纪录保持者是2016年的凤起潮鸣。

  2016年3月23日,潮鸣艮山单元D4-01、05地块(原沃尔玛超市)挂牌出让。

  这是继2009年喜得宝地块(兰园)之后,时隔6-7年,杭州护城河内再现宝地,吸引到了绿城、万科、滨江、信达、融信等16家房企竞价。

  最终,经过56轮竞价,绿城以37.35亿竞得宝地,溢价率109.38%,折合楼面价45368元/㎡,刷新杭州涉宅单价“地王”纪录,且一直保持到现在。

  2018—2019年期间,凤起潮鸣高层住宅在售,户型面积147-455㎡,精装均价79800元/㎡。

  2015年9月—2016年6月,是杭州土拍史上一段非常短暂的“价高者得”时期。从2016年6月4日开始,杭州土拍重新开始“限地价”。

  历史涉宅单价第二高,是2019年4月滨江竞得的望江单元SC0402-R21-08地块,楼面价45325元/㎡,也就是后来的御潮府。

  令人惊叹的是,杭州涉宅地成交单价top10的其余8宗,全部出自钱江新城二期,出让时间为2021-2023年。

  开发商方面,最爱拿单价地王的两家房企,一个是滨江、一个是绿城。

  单价地王的诞生,往往遵循一个原则:地段越核心、地价越贵。

  从主城区范围来看,最容易出宅地单价地王的三个板块:钱二、南星、望江。

  钱二,还有较大的宅地储备,诸如,观翠揽月东侧宅地、栖江揽月北侧宅地、芝澜月华轩东侧宅地等,新房限价在66000-67500元/㎡,地价仍有一定的竞价空间。

  在钱二之前,南星是杭州历史上出单价地王最多的一个板块。比如,2009年的西子御园、2013年的金隅学府、2015年的侯潮府等等,都是历年的杭州单价地王。

  南星仍有一块涉宅宝地——南星水厂,预计在今年年内完成收储,或将于2024年出让。

  望江,目前新房限价69800元/㎡,也是杭州最容易出单价地王的板块之一,城站东广场、K11购物艺术中心旁,仍有两宗商住地待出让。

  从11月9日挂牌的10宗涉宅地区位来看,均无杭州新地王潜质,不过有诞生板块地王的可能性。

  另外,在46000元/㎡的新房限价体系之下,钱江世纪城暂时不太可能出单价地王,除非后续新房限价放开。今年9月,建发以61.7亿总价竞得的世纪城钱塘湾总部住宅地块,成交楼面价为32251元/㎡。

  杭州已诞生8宗“百亿地”

  总价地王纪录保持者,是杭州IFC

  在2015年之前,杭州历年总价地王成交价没有突破过100亿。

  2005年,嘉里建设竞得西湖边的原浙大湖滨校区地块,成交价24.6亿;2006年,绿城、滨江携手竞得杭汽发地块(武林壹号),成交价36.3亿;2012年,中海豪掷56亿包揽三堡宅地,打造御道路壹号。

  直到2016年5月,信达以123亿总价拿下奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块,杭州才诞生了“史上第一个百亿地王”。

  也是从2016年开始,杭州每年都会推出1-2宗大型复合TOD项目,“百亿地”俱乐部快速扩容。

  浙报传媒地产研究院数据显示,截至2023年11月,杭州已成交8宗“百亿地”,分别是:杭州壹号院、澄品101、杭州恒隆广场、杭州IFC、和品、桂冠东方、杭珹未来中心、云启之江。

  这其中总价最高的一块,是2019年8月拿地的杭州IFC,至今仍是杭州总价地王纪录保持者。

  开发商方面,有能力拿总价地王的房企,基本分为三类:①港企,比如新鸿基、新世界、恒隆、嘉里等;②大型实力央企、国企,比如信达、保利、华润置地、建发等;③本土房企,绿城、滨江。

  而从总价地王分布范围来看,老市中心由于土地稀缺,很难再腾挪出大面积土地,尤其“西湖-武林”一带,可能20年出一个嘉里中心、15年出一个恒隆广场。

  2018年5月,恒隆以107.3亿总价竞得市中心绝版宝地——百井坊地块时,55285元/㎡的成交楼面价,也刷新了杭州商业用地的单价地王纪录。

  不过,在杭州老市中心的外延范围,以及一些城市新中心,依然有不少大型复合TOD项目待出让。

  从目前的土储情况来看,新政后杭州出总价地王概率较大的几个区域:文晖、三桥南、钱江世纪城、未来科技城。

  文晖,和平广场-浙金钢材市场-艮山门车辆段上盖一带,是主城核心最后的大面积留白区。拱墅发布曾多次发文称,正与嘉里、香港置地、新鸿基等数家优质港资接洽。

  三桥南,奥体滨江国际商务区(原水电新村)不久前刚发布方案征集公告,规划了三宗宅地以及部分一线沿江商地,被网友打趣地称为“钱江南岸的江河汇”、“杭州零号院”。

  钱江世纪城,亚运村南面的钱塘湾未来总部基地,还有大量的待出让土地。其中,位置最好的莫过于曾被喻为“杭州最孤独地铁站”的丰北TOD。

  未来科技城,绿汀TOD南侧的低碳国际智慧社区,可建面积超108万㎡,是杭珹未来中心体量的1.6倍,或成为未科下一个百亿地王。

来源: 潮新闻    | 撰稿:詹慧雯    | 责编:俞舒珺    审核:张渊

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