困境资产指的是没法实现销售收益回笼或运营无法产生收益的项目，由于中国的房地产行业主要以销售现金流回正作为主要判断项目盈亏，而不是用长期运营收益进行评估，导致商业地产领域一直以来都是困境资产高发地。当困境资产没有得到及时处理，就有可能发展为不良资产。

　　当项目发展为不良后并不意味着资产本身出了问题，而可能是由企业自身资金链断裂导致的，在困境资产走向不良资产过程中往往还蕴藏着解救的机会，当一个产权清晰的项目经过专业的运营和快速销售，就有可能实现成功脱困。

　　困境资产实现脱困，原项目方首先需要深刻盘整自身存在的问题，对自身资金情况及运营能力做出三方面判断：其一，判断与当地政府关系；其二，判断资金链是否还能确保整个项目建设完成并运营；其三，判断是否能通过单一客户寻找或者多投资客群寻找获得良性退出的机会。当项目方发现以上三点无法通过自身解决时，寻找与专业公司合作能够更好地解决危机、渡过困境。

　　专业的困境资产脱困公司需要具有深厚的债权和资金运作经验以及优秀的运营团队，并能够统筹金融资源。在脱困公司接手处理企业困境资产后，首先会建立由资金方和运营方共同组成的工作小组，通过前期对项目进行完整的调研及深入了解项目本身的资产情况、产权情况、负债情况等等核心问题后，完成以下对项目的初步调查：判断项目本身的产权是否清晰；判断项目的物业状态要能够实现一种适度改造即可交付的现状；了解物业未来可体现的价值是不是与其现有业主方的期望一致。最终形成有操作性的可行性报告，报告中会将各方建立为紧密合作的状态，才能够保障脱困成功。其次，根据项目制定销售去化策略，制定过程需要重点关注三个要素：时间，中国的房地产市场受政策及金融环境影响较大，市场环境瞬息万变，当一个项目从前期尽调到决策收购，必须要严格控制项目周期；尊重投资者，每一个中国老百姓在投资房地产行业时都是专业投资者，不可以采用简单粗暴销售行为来面对专业投资者，要让投资者看到这个项目的投资价值和未来收益；强大的运营和销售团队，这些团队要实行联合作战，含市场调研、运营销售及广大的销售渠道。

　　公开资料显示，某专业公司接手杭州西湖区X类住宅困境项目后90天内实现销售100套，实现成交均价23800元/平米，超开发商预期45%的营销成绩。该项目的超预期完成是得益于该专业公司对市场深入的认知，原业主方曾试图将该项目定位为小产权类和养老类地产产品，但最终论证为无法找到对应的客群。该公司通过前期深入的市场调研，结合公司本身对长三角客群的了解最终形成了目标客户画像，将项目定义为类住宅销售并顺利完成项目脱困。

　　总的来说，困境资产的成功脱困除了专业公司的助力以外，也少不了政府的配合和原业主方的配合。需要资金方、原业主方、政府方和运营方四方通力合作，原业主方的心态、配合的态度和操作能力也非常重要。

来源：中国网    | 撰稿：田燕    | 责编：黄晓菲    审核：张渊

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