本期看点

　　1、银保监会内设机构增管委会，统管四大AMC等会管经营性单位

　　2、51信用卡办公地点突然遭警方调查

　　3、10万亿“结构性存款”大变局

　　4、知识分享：商业地产CMBS模式全解析

　　1. 不良资产行业快讯

　　业内大事

　　近日，“海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支持专项计划”CMBS成功设立。该项目发行规模138亿元，金光纸业（中国）投资有限公司作为发行人，由海通证券作为财务顾问、销售机构和项目总协调人，华泰资管作为计划管理人。

　　点评：CMBS结构突破了传统银行贷款的限制，并有实际基础资产抵押支持。通过对未来现金流的预测及覆盖倍数的测算，CMBS可以获得比融资主体更高的信用评级。同时CMBN作为银行间公募发行模式可以获得更低的融资成本。（出处：REITs研究中心）

　　10月22日，从中国银保监会网站获悉，中国银保监会网站的内设机构一栏，新增了“管委会”这一机构。不过，官网尚未见披露管委会的主要职能以及主要负责人信息。管委会专门负责统筹管理银保监会旗下的经营性单位，包括华融、东方、长城、信达等四大资产管理公司，以及中国保险保障基金有限责任公司、中国银行保险信息技术管理有限责任公司、中国信托业保障基金有限责任公司、上海保险交易所股份有限公司、中国保险报业股份有限公司、中国农村金融杂志社等。

　　点评：据了解，管委会全称为会管经营类机构管理委员会，并非新近成立的部门。管委会负责人为肖璞，此前曾担任原银监会宣传部部长、银监会人事部主任。有接近银保监会人士透露，管委会较为特殊，可以说是一种机制，目前主要是统筹几家会管机构的发展问题。（出处：澎湃新闻）

　　近日，多家银行召开不良贷款清收专题会议，要求强化责任、果断出击、出大力气清收不良贷款。出席会议的除了行领导、相关部门及责任人员外，个别银行甚至还邀请了当地县政府、人大、政协、纪委监委、银保监局、公安局、法院、税务局等诸多部门出席。

　　点评：从催收手段来看，与非银机构相比，绝大部分银行催收主要采取法治化方式，如外访、电话信函沟通、张榜公示、起诉等，总体思路为“先内部化解、再借助外部力量”。（出处：财联社）

　　10月21日下午，国新办举行银行业保险业运行及服务实体经济情况发布会，银保监会副主席黄洪、祝树民，首席风险官兼新闻发言人肖远企等出席并介绍了当前不良资产处置、影子银行整治、网贷出清、小微融资、金融开放等具体情况。

　　点评：肖远企透露不良资产风险仍然是当前主要的金融风险，要采取多种手段化解处置不良。2017至今银行业已经处置4.9万亿不良资产。今年前三季度共处置不良贷款约1.4万亿元，同比多处置1765亿元。（出处：界面新闻）

　　根据北京市第三中级人民法院官网公告，其将于11月18日10时至11月19日10时止，在京东网司法拍卖网络平台上首次公开拍卖乐视大厦，评估价为9.69亿元，起拍价6.78亿元，起拍价相当于评估价的7折。

　　点评：本次乐视大厦拍卖的申请执行人为浙江中泰创展，也是贾跃亭个人破产重组申请文件中列出的债权人之一。执行裁定书显示，目前，相关司法执行证书已经发生法律效力，浙江中泰创展向法院申请强制执行，冻结、划拨被执行人北京东方车云信息技术有限公司、 乐视控股(北京)有限公司、贾跃亭、甘薇的银行存款人民币十四亿零三百二十五万一千三百零四元一角一分，以及以此为基数产生的违约金。此外，裁定结果还包括查封、拍卖、变卖被执行人名下的不动产、股权等。（出处：澎湃新闻）

　　西南联合产权交易所信息显示，四川省首家地方AMC——四川发展资产管理有限公司近期挂牌增资扩股项目，希望引入多家外部投资方，新增注册资本不超过20亿元。

　　点评：川发资管表示，希望借助资本金扩大，有效支持公司经营流动性，提升公司资本规模水平，提高展业规模和抗风险能力，支撑公司未来长期持续发展。今年以来，已有4家地方AMC完成增资动作。此外，还有至少3家地方AMC明确将推进引战混改。（出处：券商中国）

　　因为盲目贷款扩张而导致资金链断裂、债务缠身，冠海海运及冠海造船曾经作为福建最大海运企业和福建最大民营船企最终破产倒闭。福建冠海系公司破产清算第一次债权人会议召开，涉及债务近27亿元，上千个债权人申报债权超过3000笔，这也成为连江法院目前破产清算案件中涉及金额和债权人最多的一起案件。

　　点评：冠海造船曾一度是福建省最大的民营造船企业，并创下多项第一。为了做大做强，冠海造船前期投入过大，导致产能过剩。2011年开始，由于市场低迷，加上经营不善等原因，冠海造船资金链断裂。随后，冠海造船的母公司冠海海运也出现了资金链断裂的问题，过去几年来，冠海海运低价拍卖了船舶、股权和办公楼等资产。沉重的债务负担演变成为“企业倒闭的最后一根草”。

　　2. 宏观新闻速递

　　国内

　　从10月以来的中观高频数据看：终端需求好坏参半，地产销量增速回升，但乘用车批零降幅扩大；工业生产继续改善，发电耗煤增速新高，粗钢产量降幅收窄，汽车、化工等行业开工率也持续回升。

　　点评：随着中美贸易摩擦达成阶段性协议、对外开放程度和范围的进一步扩大，外部环境给经济带来的压力有望逐步缓解，经济回暖态势也有望延续。（出处：姜超宏观债券研究）

　　从10月24日举行的浙江经济运行情况发布会上获悉，今年前三季度，浙江省实现地区生产总值43199亿元，按可比价计算同比增长6.6%。

　　点评：一季度、上半年、前三季度规模以上工业增加值分别同比增长8.9% 、6.2% 、5.8%，但第三季度浙江工业经济已经开始回暖。此外，投资成为稳增长的有力保障。前三季度，浙江固定资产投资同比增长10.1%。进出口方面，前三季度进出口总额22431亿元，其中，出口16830亿元，进口5601亿元，同比分别增长6.3%、7.5%和2.8%。出口占全国的份额为13.5%。（出处：澎湃新闻

　　世界银行近日发布了《全球营商环境报告2020》，中国营商环境全球排名继去年从此前78位跃至46位，今年再度升至第31位，中国保护中小投资者指标全球排名比去年提升36位至第28位，高于地区平均排名第99位和经合组织高收入经济体平均排名第46。

　　点评：据介绍，按照党中央、国务院决策部署，今年以来，国务院有关部门和京沪两市政府对标国际先进水平，迄今已推出130余项相关改革举措，进一步增强了我国营商环境的国际竞争力。（出处：中国质量报）

　　国际

　　10月24日欧洲央行公布10月利率决议，如期维持三大利率不变，行长德拉基出席在任的最后一次新闻发布会，重申了利率决议内容，称候任行长拉加德已加入欧洲央行管委会，整体基调仍然鸽派，着重强调了经济面临的下行风险。另外一边，美联储将扩大回购市场隔夜操作规模，将每日向市场注入流动性的上限从原来的750亿美元至少提高到1200亿。此外，为满足月底的现金需求，美联储还将把稍长期的、为期两周的回购市场贷款额(定期回购操作)从此前的350亿美元提高到至少450亿美元。

　　点评：总体来看，德拉基在新闻发布会中谈及了近期经济表现低迷，警告市场未来可能出现经济衰退，并为继续降息打开了大门。德拉基言论偏向负面的基调总体为欧元带来了压力。（出处：期货日报）

　　3. 金融市场

　　10月21日上午，港股上市公司“51信用卡”位于杭州西溪谷的办公地点突然遭警方调查。杭州警方也通过官方微博发布公告称，对51信用卡有限公司委托外包催收公司涉嫌寻衅滋事等犯罪行为开展调查。目前，案件还在进一步侦办中。

　　点评：据其了解，51信用卡是由于在外省的催收出现了问题，互金行业确实正在经历多事之秋，结合多位业内人士的采访来看，此番杭州针对大数据公司的监管风暴事实上源于催收问题——催收公司在由大数据公司提供的各种隐私信息的加持之下，进行有针对性的上门催收，甚至引发了命案，警方则顺藤摸瓜开始追查这些数据提供方的责任。（出处：钛媒体）

　　日前最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合印发《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》的通知，将依法惩治非法放贷犯罪活动，切实维护国家金融市场秩序与社会和谐稳定，有效防范因非法放贷诱发涉黑涉恶以及其他违法犯罪活动。

　　点评：其中有六大要点值得关注：1、未经批准经常性向不特定对象放贷即为非法经营罪：其中的“经常性地向社会不特定对象发放贷款”，是指2年内向不特定多人（包括单位和个人）以借款或其他名义出借资金10次以上；2、通知还明确了“情节严重”和“情节特别严重”情况，若造成借款人或者近亲自杀、死亡或者精神等严重后果也是一个指标。要警惕贷款实际年利率超过36%的情况；3、仅向亲友、单位内部人员等特定对象出借资金不算“非法经营罪”；4、介绍费等算入实际年利率；5、如果涉及到黑社会性质组织或者恶势力等，则会从严量刑。（出处：中国基金报）

　　10月18日，结构性存款监管的纲领性文件《关于进一步规范商业银行结构性存款业务的通知》终于落地，标志着结构性存款监管的大幕终于拉开。

　　点评：新规对市场的影响：中小银行收缩压力更大，流动性管理难度增加；结构性存款利率可能逐步下行；银行综合负债成本降低，有利于疏通货币政策传导。（出处：华泰固收强债论坛）

　　4. 产经新闻

　　日前，国家统计局公布31省份前三季度房地产开发投资情况，广东继续稳居第一，累计投资超过1.1万亿元。增速方面，海南、宁夏、河北3个地区同比增速为负。

　　点评：为减少经济对房地产的依赖，海南对房地产屡下重手。自去年6月以来，海南房地产投资持续保持负增长，进入今年后增速下降趋势尤为明显。（出处：中国日报网）

　　知识分享

　　商业地产CMBS模式全解析

　　一、概述:CMBS的定义

　　商业房地产抵押贷款支持证券CMBS，是指以单个或多个包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。

　　二、CMBS的特征

　　CMBS作为重要的资产证券化产品，既具有资产证券化的一般特征，又具有一些独特特征，本处重点对CMBS的一般特征、独有特征和风险特征进行分析。

　　的一般特征

　　（1）破产隔离

　　为实现基础资产信用进行融资，资产证券化通常采用一定的技术手段，实现发起人与基础资产的破产隔离。破产隔离的一般是：设立一个SPV，发起人向SPV真实出售基础资产的所有权或收益权，基础资产从发起人转移给SPV。破产隔离有两层意义，一是基础资产真实出售给SPV后，SPV拥有基础资产的所有权或收益权，与基础资产相关的风险和报酬归属于资产支持证券的投资者，不再由发起人承担或享有；二是如果发起人破产，由于基础资产的所有权或收益权已真实转让给SPV，发起人的债务人无权对基础资产进行追索，基础资产也不属于发起人的破产财产范围，从而有效保护了资产支持证券投资者的权益，避免了可能发生的财产权利纠纷。

　　（2）优先/次级分层

　　资产证券化的核心是对基础资产产生的现金流进行组合、分割和管理，从而使一个基础资产的证券化能够产生多个具有不同收益和风险特征的证券产品，最简单的情况就是分为优先级证券和次级证券，复杂的情况是在优先级和次级中又分为若干层次，例如优先级分为超优级、中超优级、次超优级等，次级分为有评级次级和无评级次级等。

　　（3）增信措施

　　为了提高信用水平，获得相应的信用等级，资产证券化过程中会采用多种增信措施，具体分为内部增信措施和外部增信措施。内部增信措施是指通过对资产池的构建设计及现金流和结构化安排，来提高证券现金流质量和信用评级的措施，包括优先与次级分层、超额抵押、超额利差和利差账户、加速清偿机制等；外部增信措施是指利用基础资产之外的资源对资产证券化产品进行信用增级，包括外部担保、保险、信用证、流动性支持等。

　　的独有特征

　　（1）证券本息主要来源于租金收入和运营收入

　　CMBS以商业物业抵押贷款为基础资产，而用于证券化的商业物业抵押贷款一般对借款人没有追索权，因此尽管理论上应由借款人偿还贷款，但实际上还款来源是商业物业的租金收入和运营收入，所以对商业物业的现金流进行分析和预测成为关键。

　　（2）入池资产数量多样化

　　CMBS的入池资产包括零售物业、办公楼、酒店、自助仓库、工业厂房、医疗中心、混合租户物业等，种类繁多，这与通常以某类同质资产构建资产池进行证券化明显不同。具体来看，美国的CMBS交易根据抵押贷款的规模、借款人数量及分散化程度分为三类：SASB交易、通道交易及融合交易，这三种模式的主要区别为单个借款人的金额占比不同。

　　（3）CMBS的期限与租户的租期存在错配

　　在设计资产支持证券时，一般要求证券本息偿付的现金流与基础资产产生的现金流在期限上相互匹配，以避免期限错配带来的流动性和偿付风险。

　　（4）抵押物为商业物业

　　不同于基础设施资产证券化以基础设施的收费权或运营权为抵押物，CMBS的抵押物为商业物业。

　　三、CMBS市场情况及准入标准

　　1、目标物业位于一二线城市，二线城市物业应位于城市核心商圈，产业地产物业应位于全国重点产业园区或全国性、区域性节点城市，优先选择写字楼、商场或物流地产；

　　2、增信主体评级不低于AA（国企）或AA+（民企，若目标物业资产很好则主体评级可放宽至AA）；

　　3、目标物业运营时间超过两年（若物业特别优质可放宽到1年），平均每年毛租金为1亿元以上，净租金7,000万元以上；

　　4、目标物业不存在产权问题，土地性质为出让地且办理完房产证，其他竣工结算手续也很完备；

　　5、若目标物业位于一线城市且增信主体实力较强，则融资规模预计最高可达到目标物业评估价值的60%-70%（一般项目融资抵押率最高为50%）。

　　四、CMBS的典型交易结构

　　目前国内证券交易所发行的CMBS产品广泛采用了“信托计划+资产支持专项计划”的双SPV结构，这点与国外成熟市场仅设一层信托SPV的做法有所区别。

　　具体来说，就是首先借助信托公司成立信托计划（SPV1）向融资人发放信托贷款，然后以信托计划的委托人（原始权益人）享有的信托受益权作为基础资产，再通过券商或基金子公司发行资产支持专项计划（SPV2），实现CMBS产品在交易所发行。

　　五、专门案例

　　1、招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划

　　2018年2月13日，由招商资管管理的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”首期在深交所成功发行。作为全国首单储架式长租公寓CMBS，储架融资规模为60亿元，分多期发行，首期发行规模20亿元，期限为18年（3+3+3+3+3+3年），其中优先级产品规模19.90亿，劣后级0.1亿元。交易结构图如下：

　　（1）原始权益人（招商置业）作为委托人将20亿元货币资金委托给受托人（建信信托）设立单一资金信托，贷款人（建信信托）按期向借款人（招商公寓）发放信托贷款，金额为20亿元，原始权益人为唯一的信托受益人。

　　（2）质权人/抵押权人（建信信托）通过与出质人/抵押人（招商公寓）签订《质押合同》、《抵押合同》，将目标项目在信托贷款存续期间的租金收入进行质押，并与贷款发放后办理质押登记手续；同时，将目标资产的房屋所有权及其对应土地使用权设定抵押，并与贷款发放后6个月内到相应登记机关办理完毕抵押登记手续。

　　（3）认购人与管理人（招商资管）签署《认购协议及风险揭示书》，将认购资金以专项计划的方式委托给管理人管理， 管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。

　　（3）管理人（招商资管）与原始权益人（招商置业）签署《信托受益权转让合同》，向专项计划转让基础资产并支付对价。交易完成后，专项计划承接原始权益人与受托人的信托关系，成为信托受益人。基础资产即上述单一资金信托受益权。

　　2、长城证券-北京合生汇资产支持专项计划

　　2018年6月26日，由长城证券管理的“长城证券-北京合生汇资产支持专项计划”于上交所成功发行，产品总规模达56亿元，创下2018年以来ABS市场最大发行规模的CMBS产品。本专项计划优先档53亿元，固定利率，AAA评级，期限21年，预期年化收益6.5%；次级档3亿元。该项目由合生创展集团主导并提供担保增信，北京合生愉景房地产开发有限公司为原始权益人；底层资产为北京合生汇商业综合体。交易结构图如下：

　　（1）专项计划设立前，原始权益人（作为委托人）与信托受托人已根据《信托合同》的约定，设立信托财产总规模为56亿元的财产权信托，原始权益人已向信托受托人交付等额于56亿元的债权作为信托财产，原始权益人为唯一的信托受益人；信托受托人（代表财产权信托）与信托委托人和项目公司签署《债权转让与确认协议》，受让信托委托人对项目公司享有的债权本金金额为56亿元的借款，财产权信托对项目公司享有债权。

　　（2）认购人通过与管理人签订《认购协议》，将认购资金委托给管理人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。

　　（3）专项计划设立后，管理人应根据专项计划文件的约定，在专项计划设立日之前向托管人发出付款指令，指示托管人按《信托受益权转让协议》的约定，将扣除管理人相关费用后的信托受益权转让对价划拨至指定账户，以向怡海易诺收购其持有的全部财产权信托受益权；托管人应根据《信托受益权转让协议》及《托管协议》的约定对付款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误后应于专项计划设立日予以付款。

　　六、CMBS的优势

　　1、可以突破银行贷款（经营性物业贷款）的限制，使得融资不完全依赖于借款人的主体信用，而以基础资产的信用评级进行；

　　2、 借款人保留了对不动产的所有权（这一点对国企非常重要，规避了国有产权处置的一系列繁琐流程，也是CMBS相对于REITs较为明显的优势），享有未来地产价值的升值空间；

　　3、 CMBS的投资人对原始权益人的其他资产没有追索权，保护了资产原始权益人的其他利益；

　　4、 CMBS为债券交易提供了更好的市场流动性，相比单一资产项目的处置具有更大变通性。

　　就CMBS的发行而言，国内适用的场景主要包括以下三类：一是高信用等级企业、二是主体信用不足而质量较高的资产（如民企旗下优质物业）；三是来自于同一主体或不同主体的分散性物业的资产组包。目前的国有资本投资公司大多都属于其中的高信用等级企业，如属于发债额度快用完而必须要选择其他低成本融资渠道的大型央企或地方大型国企，或是属于央企国企旗下AAA评级的子公司，其需要融资而又达不到直接发债的标准，即“强主体+强资产”，都可以选择发CMBS。

　　总体来看，CMBS结构突破了传统银行贷款的限制，并有实际基础资产抵押支持。通过对未来现金流的预测及覆盖倍数的测算，CMBS可以获得比融资主体更高的信用评级。此外，CMBS结构保留了物业升值的空间，为不动产企业提供了一条新的融资渠道，对房地产企业盘活存量，加快资金回笼有着重要的意义。

　　从可复制性方面来看，CMBS的操作难度较小，同时我国关于商业抵押贷款的法律法规也比较完善，利于这两种产品搭建交易结构。并且CMBS属于商业抵押贷款的证券化，可以借用底层资产产生的现金流进行融资，同时也可保留自身的优质物业。在各类房企融资政策的限制下，房企未来也有必要积极拓宽融资渠道，商业地产证券化尤其是CMBS这类证券化方式非常值得尝试。

　　免责声明

　　本栏目坚决反对任何违反中华人民共和国版权法律法规的行为。一经发现，本栏目会立即移除并停止继续传播任何盗版和非法转载以及其他侵权作品及文章，为此我们制定了旨在保护知识产权权利人合法权益的措施和步骤。访问者在接受本栏目服务之前，请务必仔细阅读本声明。访问者访问本栏目的行为以及通过各类方式利用本栏目的行为，都将被视作是对本声明全部内容的无异议的认可。

　　一、本栏目全部文章均转载自国内外公开媒体报道，仅代表作者本人的观点，更多的是为传递最新信息之用，与本栏目立场无关。本栏目不对其中包含或引用的信息的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证，具体内容仍需浏览者自己核实其真实性。对于任何因直接或间接采用、转载本栏目提供的信息造成的损失，本栏目均不承担责任。

　　二、本栏目标明转载文章的出处，并保留转载文章在原刊载媒体上的署名形式和版权声明（如有），但本栏目对转载文章的版权归属和权利瑕疵情况不承担核实责任。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用，请在转载有关文章时务必尊重该文章的著作权，保留本网注明的“文章来源”，并自负版权等法律责任。如擅自篡改文章来源为本栏目，本栏目将依法追究其责任，由此产生的其与第三者发生的法律纠纷由其承担全部责任。

　　三、转载或引用本栏目内容必须以新闻性或资料性等公共信息为使用目的，不能用于赢利目的。不得对本栏目内容原意进行曲解和篡改。转载本网内容亦不得损害本栏目或他人利益，不得进行任何违法活动。转载文章的作者或其原刊登媒体不因本栏目的转载行为而与本栏目产生任何关系或关联。对于不当转载或引用本网内容而引起的法律诉讼或任何其他形式的纠纷，本网站不承担任何责任。

　　四、本栏目部分文章为转载，并不用于任何商业目的，我们已经尽可能的对作者和来源进行了通告，但是，因为网络信息传播的特殊性，无法事先与每个作者联系，有些转载作品可能因故无法确证原作者而暂未标明来源的，并非故意侵犯原作者版权。如果您认为本网转载的内容涉及侵权，请及时于本作品发表之日起15日内电子邮件或电话联系通知本栏目，本栏目将根据权利人的要求，采取包括但不限于立即更正或者删除有关内容等相关措施。

　　五、本栏目内凡注明“范文站原创/专稿”的所有文字、图片和音视频稿件均属本栏目原创内容，版权均属本栏目所有，任何媒体、网站或个人未经本栏目授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。对于已经授权本栏目独家使用提供给本栏目资料的版权所有人的文章、图片等资料，如需转载使用，需取得本栏目和版权所有人的同意。

　　六、本栏目上链接的非本栏目的网页和内容不受本栏目的控制，本栏目对其内容不负责任。

　　七、本栏目上链接的其他单位的网站内容由主办方负责维护，本栏目对其内容不负责任。

　　八、凡以任何方式登录本栏目或直接、间接使用本栏目资料者，视为自愿接受本声明的约束。对不遵守上述声明或其他违法、恶意使用本栏目内容者，本栏目保留追究其法律责任的权利。本声明未涉及的问题参见国家有关法律法规，当本声明与国家法律法规冲突时，以国家法律法规为准。

　　九、本免责声明以及其修改权、更新权及最终解释权均属本栏目所有。

来源：中国网    | 撰稿：凤起    | 责编：田燕    审核：张渊

新闻投稿：184042016@qq.com    新闻热线：13157110107    

来源：中国网    | 撰稿：凤起    | 责编：田燕    审核：张渊