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中国网 · 凤起 | 发布时间2019-12-05 11:18:59    

  本期看点

  1、2019年房地产开放商的破产数量已经高达446家

  2、易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会

  3、银保监会就《保险资产管理产品管理暂行办法(征求意见稿)》公开征求意见

  4、知识分享:房地产企业破产案件审理指引

 

  1.不良资产行业快讯

  业内大事

  11月18日晚间,*ST盐湖公司管理人发布三则拍卖公告,将拍卖盐湖镁业88.30%股权和349.50亿元应收债权,起拍价为124.31亿元;将拍卖所持控股子公司海纳化工97.748%股权和60.23亿元应收债权,起拍价为22.99亿元;将拍卖公司化工分公司的资产包,评估值为43.83亿元,起拍价30.68亿元。

  以上三项资产,于11月23日9时至11月24日9时止在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。虽然三场拍卖共引来超过4万次围观,但均无人报名,全部流拍。

  点评:公司项目盲目扩张投资,只见规模不见效益,投资预算失控,巨额折旧和财务费用不仅侵蚀了优质钾肥和碳酸锂板块的利润,还将公司拖入亏损和债务泥潭,这是本次重整最根本的原因。作为一家市值超200亿的上市公司却甘愿被400多万元债务裁定破产重整,其目的或在于通过重整实现将亏损资产出表。如果此次司法拍卖顺利实现,将直接有利于减少公司亏损,此前已有控股子公司海虹化工进入破产重整程序而实现剥离出表先例(出处: 不良资产头条综合)

  据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录。

  从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金,再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”,一系列动作背后都透露着房企身处的困境:“缺钱”。糟糕的是,在政策持续收紧的背景下,房企融资却面临多重阻碍。

  点评:联讯证券首席经济学家李奇霖指出,对房企而言,后续要规避两类风险。一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险,如果自有资金规模小,对外部融资过于依赖,信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足,同时又积极拿地的风险,房地产销售是下行的趋势,后续回款能力可能没有那么强,外部融资又偏紧,房企的经营可能会比较困难。

  在应对策略上,房企首先应注意控制扩张速度,提前储备现金流过冬,在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下,行业分化加大在所难免,未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发,可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。(出处:中国基金报)

  不良率、资本充足率等多项指标无一达标,安徽宿州农村商业银行股份有限公司首次推出增资扩股方案寻求脱困。据了解,本月至少已经有三家地方商业银行用增定搭售不良资产的方式来"减负"。

  日前,证监会官网披露宿州农商行定向发行说明书。此次该行拟非公开发行股票不超过4.8亿股,募集资金合计不超过4.8亿元用于补充该行核心一级资本。同时,该行要求认购对象按照认购股份数量的0.5倍金额收购该行的不良贷款(2.4亿元)。

  点评:对于多项指标未达监管标准,宿州农商行称主要是公司不良贷款居高不下,在改制期间,为做大信贷规模,偏离“支农支小”市场定位,发放大量大额贷款,内部管理、风险防控不力,造成存量贷款风险较大。不良贷款率未达到监管指标,拨备缺口高达6.19亿元,拨备覆盖率也未达到监管指标,从而造成资本严重不足,导致资本充足率不符合监管要求。(出处:长江商报 )

  近日,北京破产法庭受理了中国电子商务协会强制清算案,该案是全国首例社会团体法人强制清算案。中国电子商务协会于2000年8月10日成立,属于社团法人。因2013年度、2014年度、2015年度连续三年未按规定接受全国性社会团体年度检查,于2018年11月30日被中华人民共和国民政部行政处罚撤销登记。

  点评:北京破产法庭依法及时受理全市首例社团法人强制清算案,有助于进一步探索法治化的非营利法人退出机制,丰富完善非营利法人的强制清算法律适用规则,使各类市场主体均有适当的退出方式和渠道,为促进资源优化配置,提高资源利用效率,推动经济高质量发展提供司法保障。(出处:北京日报 )

  11月21日,中原资产完成发行4亿美元境外高级固息债券,系首单地方国有AMC境外债。本次美元债发行规模4亿美元,期限3年,票面利率4.2%。本次债券将在香港联交所上市。联席全球协调人、薄记管理人和牵头经办人为中金公司、中信银行(国际)、华泰金融控股(香港)有限公司。

  点评:中原资产董事长马洪斌表示:此次成功发行境外美元债,意味着中原资产境内外公募信用债券直接融资渠道全线打通。作为第一单地方资产管理公司“投资级”境外美元债发行成功,充分表明国际投资者对河南经济以及地方AMC综合实力的认可,也加快了地方AMC行业国际资本市场融资的进程。(出处:大河网)

  11月18日晚间,*ST沈机公告称,沈阳市中级人民法院裁定批准了公司、公司控股股东、公司全资子公司的重整计划。

  *ST沈机方面表示,根据公司重整计划的债权分类及调整方案、债权清偿方案、出资人权益调整方案及经营方案,公司清偿债务等执行重整计划的行为将对公司重整计划执行完毕当年的净资产产生重大积极的影响。

  点评:针对沈机集团的相关问题,此前省政府、市政府都给了一系列政策支持,之前是从体制机制做文章,这次重整则是改变了股权结构,重整计划实施完毕后,公司资产负债率预计低于40%,公司未来业务规划方向存在偏离的资产在本次重整中予以处置,生产经营格局得到优化,持续盈利能力将得到显著增强。按照市场化法治化原则,对沈机进行重整。通过通用技术集团的入主,两家公司产业链整合是有好处的,适当的整合在当前市场经济情势下,也有必要。(出处:21世纪经济报道)

  2. 宏观新闻速递

  国内

  11月19日,据央行网站消息,为深入贯彻落实党中央决策部署和国务院工作要求,2019年11月19日,人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会,研究当前货币信贷形势,部署下一步货币信贷工作。

  点评:会议分析认为,2019年以来金融部门不断加大对实体经济支持力度,稳健货币政策松紧适度,货币政策传导效率提升,M2和社会融资规模增速与国内生产总值名义增速基本匹配并略高一些,体现了强化逆周期调节的要求,为实现“六稳”和经济高质量发展营造了适宜的货币金融环境。贷款平稳增长,支持实体经济力度稳固。信贷结构优化,社会融资成本稳中有降,服务实体经济提质增效。但也要看到,宏观经济金融平稳运行仍面临挑战,经济下行压力持续加大,局部性社会信用收缩压力依然存在。(出处: 央行网站)

  国际

  今年以来,美国的“破产潮”越来越严重。全球营销研究公司Coresight Research最新报告显示,去年美国门店倒闭数量达到5864家。但是,今年上半年,美国宣布倒闭的零售门店数量与去年全年相比增加了20%,至7037家。

  预测,今年全年美国零售业门店关闭数量将达到12000家。的报告指出,这一预测数据只包含了上市企业,对未上市公司的影响并没有计算进去。

  点评:实体店的不断关门,以及银行的倒闭,可想而知带来的就是事业潮。据美国官方最新数据显示,截至11月16日当周,初请失业金人数经季调后持平于前一周的22.7万人,为6月22日以来的最高水平。而前一周初请失业金人数则比之前报告的增加了2000人。

  摩根大通驻纽约经济学家Daniel Silver表示,最近初请失业金人数报告疲弱表明劳动力市场恶化。而这一系列因素的影响,导致更多的人对美国经济持悲观态度。(出处:中油网)

  前纽约市长、亿万富豪迈克尔.布隆伯格11月24日宣布,正式加入美国民主党总统参选人的大军。

  点评:布隆伯格目前“吸粉”主要限于部分受过高等教育、支持民主党的专业精英人士,他对非裔、蓝领白人和年轻一代的吸引力尚需观察。无论如何,布隆伯格以温和派身份参选,虽有一定可能重塑民主党总统预选格局,但他的前行之路充满多重艰难挑战,并将加剧美国选民对如何控制超级富豪权力的争议。民主党左翼总统竞选人、佛蒙特州联邦参议员伯尼·桑德斯等人已在公开指责布隆伯格斥巨资做电视广告是在“试图收买选举”,他的参选是美国最富人群对政府影响过大问题的“症状”。(出处:参考消息)

  3. 金融市场

  银保监会就《保险资产管理产品管理暂行办法(征求意见稿)》公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年12月27日。意见稿明确,固定收益类产品投资于债权类资产的比例不低于80%,权益类产品投资于权益类资产的比例不低于80%,商品及金融衍生品类产品投资于商品及金融衍生品的比例不低于80%,混合类产品投资于债权类资产、权益类资产、商品及金融衍生品类资产且任一资产的投资比例未达到前三类产品标准。

  点评:保险资管产品投资运作总体审慎稳健。产品期限较长、杠杆率低,基本不存在多层嵌套、资金池等问题。但是,各类保险资管产品缺少统一的制度安排,与其他金融机构资管业务的监管规则和标准也存在差异。《办法》的制定,是落实《指导意见》的重要举措,在统一保险资管产品规则的基础上,进一步弥补监管空白、补齐监管短板、强化业务监管,促进保险资管产品业务持续健康发展。 (出处:Wind )

  近日,央行上海分行印发《关于做好配合打击惩治“套路贷” 加大消费金融业务创新的通知》,要求银行规范开展消费信贷业务,严控资金流向各类“助贷平台”,对已曝出问题的信贷业务严格落实整改要求。

  点评:目前来看,对于银行与助贷机构的合作规范尚缺乏统一规定。监管对于银行与助贷平台如何合作一直比较关注,但目前还没有全国性规定出台。目前来看,各个地域的监管力度都不一样,像北京、上海、浙江等地区的监管就较为严格,有些地区的监管则较为宽松。

  虽然该方面还没有全国性的标准出台,但这并不意味着银行无标准可依,监管机构对于双方的合作目前还是做出了一些要求,例如风控独立、数据合作合规等。银行在与助贷机构合作的过程中,应执行贷款三查流程,做好风控;严查贷款资金流向,确保贷款不存在流入股市、楼市等情况。其中,风控独立是非常重要的一项。(出处:21世纪经济报道)

  11月18日,央行发布消息称,当天以利率招标方式开展了7天期逆回购1800亿元,中标利率2.5%,较此前下降5bp,这是7天逆回购操作利率2015年10月27日以来首次下调。

  点评:Wind数据显示,这几年人民银行开展的7天逆回购中标利率均为2.55%,且这一中标利率被认为是指导利率,与存款类机构质押式回购DR007加权平均利率相比较,衡量市场流动性水平。

  分析师认为,央行近期连续下调政策利率,体现其降低实体经济的融资成本,为经济增长托底的意图,降息周期已正式开启。(出处:中国基金报)

  4. 产经新闻

  11月22日,国家发展改革委、商务部公布了《市场准入负面清单(2019年版)》,这是继去年底中国发布首份市场准入负面清单以后的首次年度修订。《清单(2019年版)》列入事项131项,相比2018年版减少事项20项,新版清单放开了“养老机构设立许可”“社会福利机构设置许可”等一批有含金量的审批,这有利于激发市场活力,增加养老医疗、职业教育等短缺市场的供给主体。

  负面清单及时动态调整,也是层出不穷的新技术、新产品、新业态、新商业模式等新兴事物的发展需要。新清单纳入了“科创板首次公开发行股票注册”等准入措施。

  点评:中国在职业教育、养老医疗等服务行业亟待进一步开放市场,激发市场活力。“在养老方面,中国老龄化正在步步紧逼,养老医疗市场空间巨大;高质量的职业教育、社会福利等方面也存在着供给缺口,此前这些领域被视为关系国计民生、社会稳定的敏感行业,社会资本进入不足,然而,近年来入学难、养老看病难等问题正成为国民最有体验的‘社会痛点’,其很大原因在于高质量的供给不足,扩大市场准入显然有利于解决这些问题。(出处:21世纪经济报道 )

  知识分享

  房地产企业破产案件审理指引

  出处:昆明市中级人民法院

  在当前供给侧结构性改革及依法处置清理“僵尸企业”的政策背景下,依法开展破产案件审理、积极稳妥推进破产企业救治和清算工作,是落实供给侧结构性改革举措、提升市场主体竞争力及调整产业结构实现转型升级的客观要求,是进一步营造稳定公平透明的营商环境的重要保障,也是不断完善社会主义市场主体救治和退出机制的重要手段。近年来,昆明市两级法院认真贯彻中央及地方党委、政府关于深入推进供给侧结构性改革的决策部署,积极落实最高人民法院《关于依法开展破产案件审理积极稳妥推进破产企业救济和清算工作的通知》《关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》《全国法院破产审判工作会议纪要》等文件精神以及省法院关于破产工作的具体要求,审判实践中不断加强破产审判工作的制度化、专业化、信息化建设,妥善处理了一批法律关系复杂、社会影响较大的案件,破产审判相关工作取得了一定进展。随着破产审判工作的深入推进,法院也必将面临着一些特殊行业主体诸如房地产企业主体破产的问题,房地产企业破产涉及到竞合于同一标的物即商品房上的多重复合的物权、合同、担保等法律关系,该类型案件的审理较之普通破产案件更具特殊性、复杂性,为妥善审理房地产企业破产案件,根据《中华人民共和国企业破产法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规、司法解释的规定,并结合本院破产审判实践经验,提出如下意见,供审判实践参考。

  一、审判工作原则

  1.审理房地产企业破产案件,必须以事实为依据,以法律为准绳,建立健全房地产企业破产审理工作机制,公平清理债权债务,保护债权人和债务人的合法权益,维护社会主义市场经济秩序。

  2.审理房地产企业破产案件,应当建立府院联动常态化机制,受理前应当积极争取属地党委政府的支持,加强向地方党委的请示汇报力度及向地方政府的沟通协调力度。审理中应积极协调属地政府在资产处置、税收减免等方面应加大政策扶持力度,妥善解决社会民生问题。

  3.审理房地产企业破产案件,应当追求利益主体的共赢、价值与效率的共进。在尊重申请人意愿的基础上,坚持重整程序优先适用的原则,对具备重整条件的债务人企业慎用破产清算程序,但对明显不具备重整可行性、重整参与各方不具有重整能力、债务人重整没有社会价值和经济效益的应当不予支持。

  4.审理房地产企业破产案件,应当坚持破产法优先适用的原则,妥善解决其他部门法及相关司法解释与《中华人民共和国企业破产法》相关规范之间存在的矛盾冲突。《中华人民共和国企业破产法》及相关司法解释没有明确规定的,其他部门法中已确立的权利优劣规则适用于破产程序。区分债务人有清偿能力常态下及丧失清偿能力状态下发生的一般性法律问题与特别性法律问题的处置思路,寻求社会正义、实质公平。

  二、破产申请问题

  5.直接向法院申请房地产企业破产的,申请人应当提交房地产企业不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力的相关证据。通过执转破方式移送破产审查的,依照最高人民法院《关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》、云南省高级人民法院《关于规范执行案件移送破产审查工作的意见》及本院《关于执行案件移送破产审查的规定(试行)》办理,上述文件对同一问题作出不同规定的,适用上级法院的规定。

  6.申请人向法院提出破产申请的,以及通过执转破方式移送破产审查的,应当依据《中华人民共和国企业破产法》第七条之规定,明确选择具体的破产程序。同一申请人同时要求进行重整、和解或清算的,经法院释明后,申请人不作变更的,应当裁定不予受理或决定不予移送。

  7.不同的申请人向同一法院同时提出有关房地产企业进入重整、和解或者破产清算程序的,应当组织申请人或被申请人协商选择具体的破产程序。协商不成的,应当视案件情况决定受理相应申请。

  8.不同申请人同时通过直接申请方式及执转破方式申请有关房地产企业破产,以及同时提出适用不同破产程序,导致出现管辖权冲突及程序适用冲突问题的,应当由上级法院组织申请人或被申请人协商确定具体的破产程序以及管辖法院。协商不成的,由上级法院视案件情况决定管辖法院及适用程序。

  9.房地产企业投资的全资公司、控股的公司等具有独立法人资格的关联企业不能清偿到期债务,原则上应当分别提出破产申请。关联企业不当利用关联关系,导致关联企业成员之间法人人格高度混同,损害债权人公平受偿利益的,关联企业成员、关联企业成员的债权人、关联企业成员的清算义务人、已经进入破产程序的关联企业成员的管理人,可以向法院提出对关联企业进行合并破产的申请。

  三、立案审查及受理问题

  10.申请人提交的材料不符合规定的,法院应当自收到破产申请之日起七日内告知申请人需要更正、补充的材料,并指定提交期限。申请人更正、补充有关申请材料的时间,不计入受理审查期间。

  11.审理房地产企业破产案件,应当选任业务素质比较好、沟通协调能力强的审判员组成合议庭进行立案审查及审理工作。针对涉众涉维稳类型的案件,可结合案件实际情况成立由院领导担任组长的领导小组统筹协调。

  12.破产立案审查环节,法院应当组织召开听证会,并通知申请人、被申请人及利害关系人到场陈述意见,必要时可以邀请当地政府有关人员参加,组织听证的时间不计入破产申请的受理审查期间。听证程序可以参照下列程序进行:

  (1)破产申请人宣读破产申请书,陈述申请破产的事实和理由及相关证据;

  (2)债务人的法定代表人或有关负责人简要陈述企业性质、注册情况、生产经营状况、资产及负债情况。债权人申请债务人破产的,债务人有权提出抗辩;

  (3)对证据材料进行初步审查,对债务人的资产、负债、担保、财产抵押、资产变现、债务清偿、职工安置等情况进行调查;

  (4)债权人申请债务人破产,法院应当通知债务人核对以下情况:债权的真实性、债务人是否存在不能清偿到期债务的情况;

  (5)法院认为应当调查的其他事项。

  13.债权人申请房地产企业重整的,应当提交初步拟定的重整思路及方案,或法院组织听证会时由申请人、被申请人自行对重整进行协商,债权人不提交重整思路及方案或是经协商后债务人无重整意愿的,或是债权人虽提交了重整思路及方案以及经协商债务人愿意进行重整,但重整的可行性分析不符合实际、重整参与各方不具有重整能力、债务人重整没有社会价值和经济效益的,应当裁定不予受理。债务人对案件管辖权、申请人的主体资格或房地产企业是否符合破产条件提出异议,法院经审查异议成立的,裁定不予受理。

  14.受案法院决定受理房地产企业破产案件的,应当在出具受理裁定前将案件情况向上级法院报备,并将案件相关情况及时向地方党委、政府汇报。对可能引发不稳定因素的房地产企业破产案件,应全面审查该破产企业的涉诉、涉执、涉稳情况,并主动与地方政府相关部门、破产企业属地派出所、街道办联系,坚持“信息公开、依法处置”工作准则,提前做好维稳预案,及时沟通相关信息,搭建沟通交流、协调处理的平台,防止群体性事件的发生。

  15.裁定受理房地产企业破产申请的,应当同时指定管理人。房地产企业破产的,法院应当建议地方政府从监管层面成立破产企业清算组进行前期清理,法院应当就管理人选任问题与地方政府协商,以保障程序推进效率及妥善解决现实问题为原则,决定采取指定清算组为管理人或指定第三方中介机构为管理人的方式。指定第三方中介机构为管理人的,应当通过竞争性方式选任,管理人的履职能力应当与案件难易程度相匹配。

  四、债务人财产界定问题

  16.房地产企业破产案件,除《中华人民共和国企业破产法》及相关司法解释明确规定属于债务人的财产外,下列财产也应列入债务人财产:

  (1)债务人提供的抵押物、质押物等设定了担保物权的财产,调换给被拆迁人和被征收安置人但尚未办理产权登记过户手续的房屋,购房者交付了部分或全部购房款甚至已经实际占有使用,但尚未办理产权登记的房屋、土地使用权;

  (2)房地产开发企业与他人合作、合资建房,依据合作、合资协议债务人应当分得的土地使用权、房屋产权份额;

  (3)虽然未支付或未完全支付对价,但已经依法取得所有权的建筑材料、车辆、机械设备等财产;

  (4)房地产企业享有的已被采取民事诉讼执行措施但在受理破产案件时未被执行或未被执行完毕的财产;

  (5)其他依法应当归属于房地产企业的财产。

  管理人在接管企业后,法院应当依法监督管理人完成债务人企业的清产核资工作,全面梳理债务人企业资产。因管理人行使破产撤销权、决定继续履行合同或基于其他法律关系导致债务人企业资产变动的,依照相关法律规定处理。

  五、在建工程的复工续建问题

  17.房地产企业涉及未完工在建工程项目的,管理人在接管债务人财产后应当协调地方政府,对是否进行工程后续建设可以聘请专业机构进行商业评估,也可以采纳重整投资人等第三方聘请的专业机构所做的商业评估,根据项目实际情况提出是否进行后续建设、如何进行后续建设的建议,由债权人会议表决通过,努力促使工程继续施工和竣工,为履行商品房预售合同创造条件,最大化实现全体债权人利益和减少社会财富的浪费,复工续建产生的工程欠款可作为共益债务随时清偿。

  18.复工续建原则上应由原施工单位、监理单位等完成,确保施工环节的衔接及工程质量的保障。需要更换施工单位、监理单位的,原则上应重新进行招标投标程序。因原施工单位或者其他第三人原因,导致复工续建工作无法正常开展的,管理人应当协调有关部门及时排除妨碍。

  19.复工续建资金的筹集,应当创新思路采取多渠道的资金筹集方式,除协调地方政府积极支持外,可以进行市场化融资并依托金融资产交易平台引入社会投资者,丰富破产企业市场化处置的新机制,积极探索施工单位带资续建及证券化融资模式,具体方案需经债权人会议或由债权人会议授权的债权人委员会表决通过。由管理人负责工程续建融资的具体使用,法院对融资的使用有权进行监督。

  20.决定续建的工程项目,管理人提交续建方案后,应及时与自然资源、住建、规划、环保等部门进行对接,获得相关土地、规划许可;对基本完工的房地产项目,管理人应及时向自然资源、住建、规划、环保、应急管理等部门提交相应材料,尽快办妥相关手续。

  六、债权申报及审核问题

  21.债权人或管理人解除购房合同产生的违约金、损害赔偿金、逾期利息损失、房屋差价款、房屋装修损失等,以及债权人要求继续履行合同并交付房屋时产生的逾期交房违约金、逾期办证违约金均按普通债权认定。

  22.管理人对以购房者名义申报债权的,应当严格审查购房的意思表示、签订合同的时间、网签备案时间、购房款支付情况等问题,综合判断双方之间形成的基础法律关系。经审核为以房抵债情形,且符合《企业破产法》第三十一条、第三十二条、第三十三条之规定的,管理人在行使撤销权后按照原法律关系认定债权。经审核为设定让与担保等情形的,受案法院应当监督及指导管理人按基础法律关系的性质认定债权属性及金额。

  23.建设工程价款债权,可由承包人、转包人、分包人、实际施工人分别申报各自债权,并根据建设工程施工情况、验收情况、审理建设工程案件相关法律规定以及司法解释,对各申报主体的债权性质、债权金额作出认定。

  24.税收债权、社会保险费用债权、住房公积金债权,管理人应当通知有关征管机关向管理人申报债权,管理人依据有关征管机关的申请依法审核。有关征管机关在债权申报期内未申报的,管理人应当进行催告申报,或协调属地政府协调解决。

  七、购房合同的履行与解除问题

  25.房地产企业基于购房合同的履行,将开发的房屋已交付购房者使用,但尚未办理产权证或产权过户手续的,管理人应按照商品房(预售)买卖合同约定的义务在破产程序中积极协调有关政府部门为被拆迁人、被征收安置人以及购房者办理产权证或产权过户手续。

  26.房地产企业在进入破产程序前签订的商品房(预售)买卖合同,管理人应当充分考虑房地产企业财产状况、购房者意愿、权利平衡、预期效果以及消费购房者的生存需求与投资购房者的投资需求等因素,决定是否继续履行房地产企业与购房者的商品房(预售)买卖合同,并慎重行使合同解除权,依法保护购房者的合法权益,维护社会的和谐稳定。

  27.法院受理房地产企业破产时工程已经竣工或受理后经复工续建使得工程竣工或具备交付条件的,管理人应当根据购房者的意愿决定是否继续履行房地产企业与购房者之间的商品房(预售)买卖合同。房屋具备交付条件且购房人要求继续履行合同的,管理人有权要求购房者在合理期限内缴齐购房款。购房者逾期未交或拒绝交付购房款的,管理人可以依据合同的约定行使解除权。

  八、破产程序优先债权问题

  28.鉴于目前法律法规中未对优先权作出系统性的规范,优先权规定分散于不同的部门法及司法解释之中,通过整理相关法律、司法解释规定,目前房地产企业破产案件中普遍存在并享有优先权的债权在破产程序中原则上应当参照如下顺序清偿:

  (1)被拆迁人和被征收安置人的债权请求权;

  (2)交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权;

  (3)具有优先受偿权的建设工程价款;

  (4)抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利。

  九、破产衍生诉讼问题

  29.受案法院应当建立破产衍生诉讼依法审理及多元化纠纷解决机制。破产衍生诉讼案件原则上应当按照基础法律关系分别由不同审判庭进行审理,避免由破产合议庭审理带来的程序风险。受案法院应当积极监督与指导管理人的债权审核认定工作,严格依法把握债权审核认定标准,督促引导债权人、债务人、管理人进行债权认定结果的复核工作,坚持非诉讼纠纷解决挺在前头的原则,避免因债权审核问题导致的大规模破产衍生诉讼案件。

  30.债务人对债权表记载的债权有异议向人民法院提起诉讼的,应将被异议债权人列为被告。债权人对债权表记载的他人债权有异议的,应将被异议债权人列为被告;债权人对债权表记载的本人债权有异议的,应将债务人列为被告。对同一笔债权存在多个异议人,其他异议人申请参加诉讼的,应当列为共同原告。

  十、破产审判信息化建设问题

  31.加强房地产企业破产审判工作信息化建设,提升案件审理工作的透明度和公信力,严格按照最高人民法院规定,通过破产重整案件信息平台规范案件审理流程,做到数据实时同步、全程公开、步步留痕。充分利用数据统计及数据检索分析功能,增进破产案件审理质效。

  32.通过互联网平台加大信息公开力度,吸引潜在投资人,促进资本、技术、管理能力等要素的有效配置,帮助房地产企业重整融资。积极引导以网络拍卖方式处置破产财产,提升财产处置效益。

  33.充分利用互联网平台的信息通信技术为债权人提供最大便利,对于涉及债权人人数众多、地域分布较广的案件,可以通过最高人民法院“全国企业破产重整案件信息网”平台召开网络债权人会议,节约债权人的司法参与成本,防范和化解重大风险。

  十一、指引的实施及解释问题

  34.本指引自印发之日起实施。

  35.本指引由本院审判委员会负责解释。

 

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来源:中国网    | 撰稿:凤起    | 责编:田燕    审核:张渊

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